Что Больше Кадастровая Стоимость Или Рыночная Земельного Участка

Что выгоднее: кадастровая или рыночная стоимость?

Что Больше Кадастровая Стоимость Или Рыночная Земельного Участка

С 1 января 2016 года в крае вступила в силу новая кадастровая оценка земли. В связи с этим за первые две недели января в комиссию по оспариванию при управлении Росреестра по Алтайскому краю поступило более двадцати обращений от юридических лиц. Практика предыдущих лет показывает, что большинство обращений в комиссию или суд рассматриваются положительно.

Точка зрения

Как уверяют юристы, ситуация вполне прогнозируемая и традиционно возникающая после каждой новой кадастровой оценки земли.

В Алтайском крае более 700 тысяч земельных участков, стоящих на кадастровом учете, а значит, прошедших кадастровую оценку. Часть из них принадлежит физическим лицам – владельцам частных домов, часть юридическим, но в суд обращаются только бизнесмены.

Разобраться в ситуации помог председатель совета Алтайского краевого отделения «Опора России» Евгений Госьков.

Сразу поясним, что кадастровую оценку земли государство проводит минимум раз в три года, максимум – раз в пять лет. При этом используется метод массовой оценки, во главу угла ставятся какие-либо ценообразующие критерии. Рассмотрим подробнее данный вопрос на примере Барнаула.

Все земельные участки в городе оцениваются в основном по принципу удаленности от его центра, то есть фактически от четырехугольника, ограниченного проспектами Комсомольским, Красноармейским, Строителей и площадью Баварина.

Кадастровая оценка в отличие от рыночной не позволяет учесть индивидуальные особенности участка и зачастую существенно завышена.

Если налогоплательщики не согласны с ней, они могут подать жалобу в комиссию по оспариванию при Росреестре или краевой суд, причем юридические лица сначала должны обратиться в комиссию, а если она отказывает, то в суд.

«Физикам» невыгодно

По словам Евгения Сергеевича, юридические лица всегда быстро реагируют на изменения в земельном законодательстве, поскольку платят земельный налог не раз в год, как физические лица, а ежеквартально.

Второй повод заключается в том, что ставка по налогу на земли бизнес-назначения максимальная – 1,5%, а на земли, занятые жилищным фондом, минимальная – 0,1%. Третий повод касается цены на участок.

Земли, предназначенные для жилищного фонда, могут стоить от нескольких сот тысяч до нескольких миллионов, а те, что используются для торговли или производства, – от нескольких десятков миллионов до миллиарда рублей.

Для того чтобы комиссия или суд приняли вашу сторону и пересчитали стоимость земли, необходимо провести рыночную оценку. Тогда будут учтены все особенности участка. Данная процедура, разумеется, стоит денег – от 20 до 40 тысяч рублей. Сумма немалая, во всяком случае, для физлиц.

Предположим, что земельный налог вашего участка увеличился с 300 до 1000 рублей. Подавать в суд на проведение переоценки земли все равно невыгодно.

Средства, затраченные на проведение рыночной оценки, никогда не окупятся, так как через 3-5 лет по закону вступит в силу новая кадастровая оценка,  аннулируя все прежние, в том числе и проведенные по вашей инициативе. Юридическим лицам, безусловно, проводить переоценку выгодно. Представьте, что кадастровая стоимость участка составляет 700 миллионов рублей, а рыночная, например, 500 миллионов. Затраченные средства на кадастровую оценку земли – 50 тысяч рублей – не идут ни в какое сравнение с прогнозируемой выгодой при положительном исходе дела.

Определяем сами

Базой для земельного налога и арендной платы является кадастровая стоимость участка. Ставки по ним утверждают муниципалитеты или краевая власть.

Участки распределены на семнадцать видов разрешенного использования: под малоэтажное и многоэтажное строительство, гаражи, погреба, торговлю, инженерную инфраструктуру и так далее.

Для каждого вида разрешенного использования установлена своя ставка, которую можно уточнить на сайте управления Росреестра по Алтайскому краю.

Любой налогоплательщик может не ждать, когда ему принесут квитанцию на оплату налога, а посчитать его сам. Для этого нужно выйти на сайт управления Росреестра по Алтайскому краю, посмотреть кадастровую стоимость участка и умножить ее на ставку по налогу.

Сделать это очень просто.

В специальной строке набираем код края – 22, муниципалитета, например, код Барнаула – 63 и кадастровый номер участка, состоящий из 14 знаков, а если не знаете, то адрес, по которому он находится, и вы увидите кадастровую стоимость участка.

Чтобы выяснить, насколько кадастровая стоимость превышает рыночную, не обязательно обращаться к оценщику. Достаточно сопоставить цены, размещенные в специализированных еженедельных изданиях, посвященных недвижимости. А надо ли после этого обращаться в суд, каждый решает сам.

Источник: https://www.ap22.ru/paper/Chto-vygodnee-kadastrovaya-ili-rynochnaya-stoimost.html

Какая стоимость больше кадастровая или рыночная?

Что Больше Кадастровая Стоимость Или Рыночная Земельного Участка

Земли оцениваются соответственно их целевому назначению.

К примеру, земли поселений оценивают на базе анализа рыночной информации о сделках купли-продажи, стоимости предложений объектов недвижимого имущества, ставке арендной платы, сведений об инфраструктуре инженерно-транспортного назначения, объектах социально-бытового назначения, состоянии окружающей среды, ландшафтной ценности в историческом и архитектурно-эстетическом плане.

Для оценивания земель сельскохозяйственного назначения требуется учесть целый набор параметров: фактические показатели урожайности основных культур, степень продуктивности насаждений многолетнего характера, сенокосов и пастбищ, структура площадей посевов, стоимость реализации отдельных видов продукции сельскохозяйственного производства в регионе, а также затраты, сопряженные с процессом растительного выращивания.

Рыночная и кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость земли представляет собой величину, расчет которой осуществляется в процессе проведения государством кадастровой оценки земель, при этом они обязательно разделяются по целевому назначению на классы. «Правилами проведения кадастровой оценки земель» предписано, что кадастровая стоимость земель базируется на данных по уровням цен на рынке, ставкам платы за аренду территорий в границах поселений.

Кадастровая стоимость земли служит базовым показателем при расчете налогов, так как определение земельного налога сегодня зависит именно от кадастровой стоимости. Она же служит в качестве основания для ограничений по распоряжению земельными наделами.

Земельный кодекс включает в свой состав целую совокупность процедур, ссылающихся на показатель кадастровой стоимости.

Получается, что это ориентир, который предписан самим государством в качестве расчетного показателя для определения выкупной стоимости участка земли и прочих нормативов.

Рыночная стоимость представляет собой показатель цены, который чаще всего можно видеть на открытом рынке. По сути это наиболее вероятная цена, по которой объект отчуждается в условиях открытого рынка с наличием здоровой конкуренции. Если говорить о том, в чем состоит разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли, то стоит иметь ввиду, что последняя характерна для вторичного рынка.

Для первичного рынка используется нормативная стоимость, по которой осуществляется выкуп участков из собственности государства и муниципалитетов частными лицами. Получается, что определить рыночную стоимость невозможно без наличия развитого рынка.

Лишь в результате анализа совершенных сделок при учете необходимых поправок можно определить для любого земельного участка наиболее вероятный уровень цены.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли состоит в довольно значительных показателях, соизмеримых с разницей рыночной и инвентаризационной стоимости сооружений и зданий.

Довольно часто собственники или арендаторы земель могут высказываться в пользу того, что налоговые платежи за них высоки без особого оснований.

Тут все дело состоит в том, что эти две цифры могут сильно различаться.

К примеру, показатель кадастровой стоимости земли, используемой под размещение доходных объектов недвижимости в наиболее значимых частях города, может оказаться ниже показателей рыночной стоимости. А земли, которые служат местом размещения для промышленных объектов, довольно часто характеризуются большей кадастровой стоимостью в сравнении с рыночной.

В последнем случае вполне естественно, что арендные платежи и налоги на землю будут восприниматься в качестве завышенных.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли

Довольно серьезной проблемой является частое расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земли, связано это с тем, что все платежи, в числе которых и налоги, вычисляются на базе кадастровой стоимости. Когда речь идет о завышении этой суммы, платить приходится в разы больше.

Кадастровая стоимость должна быть публичным эквивалентом реальной стоимости участка, то есть она должна примерно соответствовать рыночной. Чаще всего это не так.

Вся проблема состоит в проведении кадастровой оценки в массовом порядке, без учета индивидуальных особенностей каждого конкретного участка.

Результатом этого становится отражение посредством кадастровой стоимости неких усредненных данных массовой оценки. Получаемые данные далеки от реальной рыночной стоимости участков, при этом может идти речь о заметном завышении кадастровой стоимости. Результатом этого является отсутствие возможности реализации отдельных участков земли по ценам, равным их кадастровой стоимости.

Источник: https://schoolshemetovo.com/kakaya-stoimost-bolshe-kadastrovaya-ili-rynochnaya/

О законах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: