Чем Отличается Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры От Основного

Содержание
  1. Гарантии и риски предварительного договора купли-продажи
  2. Для чего нужен?
  3. Сроки
  4. Гарантии
  5. Как оформить?
  6. Нюансы
  7. Можно ли отказаться от основной сделки?
  8. Предварительный договор и его отличия от основного договора
  9. Что такое предварительный договор
  10. Правовые последствия заключения предварительного договора
  11. Последствия нарушения условий предварительного договора
  12. Основные отличия предварительного договора от основного договора
  13. Когда стоит и когда не стоит заключать предварительный договор
  14. Предварительный договор купли продажи квартиры: что это и как составить, образец преддоговора
  15. Отличия от основного договора купли-продажи
  16. Юридическая правомерность предварительного договора купли-продажи
  17. Кто составляет договор
  18. Как правильно оформить
  19. Срок действия
  20. Разновидности предварительного договора купли-продажи
  21. ПДКП квартиры для опеки
  22. ПДКП квартиры с задатком
  23. ПДКП квартиры от застройщика
  24. ПДКП квартиры по ипотеке
  25. Возможные ошибки
  26. Основания для признания договора недействительным
  27. Заключение
  28. Зачем заключать предварительный договор купли-продажи квартиры?
  29. Предварительный и основной договор купли продажи квартиры или комнаты — в чем разница
  30. Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры
  31. Срок действия предварительного договора купли продажи
  32. Как составить? Образец формы и рекомендации
  33. Если вы будете оплачивать по ипотеке
  34. Договор-основание приобретения объекта недвижимости, образец Сбербанка
  35. Предварительный договор купли продажи с задатком и его образец
  36. Еще одна форма
  37. Необходимые документы для составления предварительного договора
  38. Гарантии и риски
  39. Расторжение предварительного договора — как это сделать

Гарантии и риски предварительного договора купли-продажи

Чем Отличается Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры От Основного

Большинство сделок купли-продажи квартиры проходит стадию подписания предварительного договора. Многие риелторы настаивают на его оформлении, так как хотят получить гарантии для своих клиентов.

В предварительном договоре стороны договариваются о заключении основного. Это собственно та сделка, к которой хотят подготовиться стороны, например, купли-продажи квартиры или ее доли от собственника или застройщика лично или по доверенности.

Название «предварительный» никак не означает, что он «не настоящий» и его нельзя рассматривать как, скажем, пробный, черновой вариант. Это означает, что он предшествует основной сделке, и его условия обязательны для исполнения.

Его цель — подготовка: стороны договариваются о том, на каких условиях и в какой срок будет заключено соглашение.

По такому соглашению не могут переходить никакие имущественные права, например, право собственности, не возникают никакие обязанности кроме заключения в будущем основного договора.

Порядок заключения предварительного договора, требования к его содержанию и форме содержатся в ст. 429 Гражданского Кодекса РФ.

Более подробная информация о предварительном и основном договоре при покупке квартиры в ипотеку здесь.

Для чего нужен?

Основные цели, зачем нужен договор:

  • «Привязать к себе» другую сторону, то есть получить гарантии того, что именно этот покупатель или продавец заключит сделку.
  • Зафиксировать цену. Продажа квартиры может быть оформлена спустя довольно длительное время, а цены на рынке могут значительно измениться, поэтому важно для обеих сторон ее закрепить.
  • Договориться о сроках совершения сделки.

Каждая из сторон преследует свои цели, и выгода будет зависеть от того, насколько умело этим инструментом она воспользуется.

Сроки

Стороны могут предусмотреть любой период для подписания основного соглашения. Если срока нет — в течение одного года. Если срок истек, то предварительный договор считается прекращенным.

Закон говорит так: нет желания — нет сделки. Сделка состоится только, если одна из сторон потребует её заключить.

Если ни одна никто не захочет — условия его теряют силу.

Гарантии

Если намерения одного из контрагентов изменятся, заинтересованная сторона может обратиться в суд и обязать контрагента ее заключить.

Несостоявшийся покупатель имеет право стать собственником, даже если продавец продаст квартиру другому.

Если выполнение условий предварительного договора окажется невозможным по вине контрагента, вы вправе получить возмещение причиненных убытков.

Как оформить?

Перед покупкой проверяйте 3 вещи:

  1. правовой статус,
  2. материальное состояние объекта сделки,
  3. кто подписывает договор и их полномочия.

Проверка юридической силы сделки купли-продажи квартиры сводится к следующим действиям:

  • проверка статуса объекта и истории перехода прав на него с помощью выписки из ЕГРН;
  • юридический анализ правоустанавливающих документов собственника;
  • проверка возможных прав третьих лиц на квартиру;
  • изучение вопроса об имеющихся разрешениях в отношении недееспособных собственников;
  • запрос справки о составе семьи;
  • проверка физического состояния квартиры и его соответствия техническому паспорту.

Если между предварительным и основным соглашениями прошло много времени, повторите проверку.

Для составления предварительного договора вам потребуется:

  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • паспорта лиц участников сделки;
  • справка о составе семьи продавца.

Предварительный договор временной купли-продажи квартиры заключается в простой письменной форме и не требует ни нотариального удостоверения, ни государственной регистрации. С момента подписания он вступает в силу.

Образец бланка договора о намерениях купли-продажи квартиры.

Прочитайте как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно в этой статье.

Консультация юриста по основным вопросам, связанным с подготовкой и подписанием предварительного договора:

Нюансы

Обязательно укажите:

  • существенные условия будущей сделки;
  • срок, в течение которого стороны обязуются его заключить.
  • обязанность совершить куплю-продажу в будущем.

Если объект покупки – недвижимость, укажите:

  • описание объекта,
  • его места нахождения,
  • цены,
  • а также правах тех лиц, которые будут иметь право проживать после смены собственника.

Покупатель может настоять на внесении других пунктов:

  • легализация перепланировки,
  • проведение ремонтных работ,
  • снятие с регистрации других лиц,
  • условия проживания лиц, имеющих на это право.

Впишите условия о задатке или аванс, в текст соглашения. Чем отличается одно от другого смотрите по ссылке.

Вы можете возложить друг на друга дополнительные обязанности: сбор документов, получение согласия, вступление в наследство, оформление кредита.

Можно ли отказаться от основной сделки?

Односторонний отказ не допускается. Это правило ст. 450 ГК РФ.

Любая сделка будет прервана по обоюдному согласию.

Как расторгнуть предварительный договор:

  • оформить отдельный документ;
  • сделать надпись на подписанном договоре о его прекращении, поставить даты, подписи и тем самым прекратить все обязательства по нему.

Если один из подписавших хочет уйти от исполнения предварительного соглашения, следует пойти по процедуре расторжения.

Если обоюдное согласие недостижимо, найдите причины оспорить договор:

  1. Нарушение требований предварительного договора:
  • недостаточны сведения об объекте продажи;
  • нет цены;
  • нет порядка оплаты.
  1. Нарушение контрагентом условий предварительной сделки:
  • уклонение от согласования основного договора.
  1. Существенное изменение обстоятельств.

Изменения должны быть такими, при которых заключение договора купли-продажи повлечет значительный ущерб и которое предвидеть было нельзя.

Расторжение продавцом или покупателем разрешается через суд.

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры по этой ссылке.

Чаще в суд обращаются за взысканием двойной суммы задатка, которая предусмотрены соглашениями о задатке в случае отказа от исполнения предварительного договора.

  1. Предварительный договор купли-продажи квартиры можно оформлять только после проверки юридической чистоты основной сделки.
  2. Предварительное соглашение вступает в силу после подписания его сторонами.
  3. Чтобы избежать лишних рисков вы можете заставить заключить основную сделку через суд.
  4. Можно включить условие о задатке

.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kp/predvaritelnaya-sdelka.html

Предварительный договор и его отличия от основного договора

Чем Отличается Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры От Основного

Что собой представляет Предварительный договор? Каковы правовые последствия его заключения и неисполнения сторонами? Каковы его основные отличия от Основного договора, с точки зрения правоприменительной практики? На все эти вопросы ответит нижеследующая статья.

Что такое предварительный договор

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, законодателем Предварительный договор определен, как некая «декларация о намерениях», в которой стороны просто прописывают условия, на которых они собираются заключить, в дальнейшем, Основной договор.

При этом Предварительный договор не несет в себе никакой смысловой нагрузки, кроме как определения следующих параметров будущего Основного договора:

  • Стороны будущего Основного договора;
  • Срок заключения Основного договора;
  • Предмет будущего Основного договора (имущество, работы или услуги, которые должны быть выполнены и переданы по итогам исполнения обязательств сторонами);
  • Цена будущего Основного договора (та денежная сумма, которую стороны определили, как цену будущих работ, услуг или имущества, передаваемых по Основному договору, а также порядок оплаты этой денежной суммы).

Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На практике это означает, что Предварительный договор должен заключаться с обязательным соблюдением простой письменной формы. Как неоднократно разъяснял в своих постановлениях Верховный Суд РФ, государственная регистрация и нотариальное заверение Предварительного договора не обязательны. Главное – соблюдение сторонами письменной формы Предварительного договора.

В качестве примера обязательного соблюдения письменной формы Предварительного договора (то есть составления сторонами единого документа с наименованием Предварительный договор), можно привести Договор займа, который, в отличие от Предварительного договора, может заключаться, как в виде непосредственно самого Договора займа, так и в виде расписки в получении денежных средств. С Предварительным договором такая возможность выбора вариантов оформления договорных отношений у сторон отсутствует – Предварительный договор заключается в виде единого документа (можно с приложениями к нему, а можно и без таковых), называемого сторонами, не иначе, как Предварительный договор, и с обязательным соблюдением письменной формы.

Также стоит учитывать то обстоятельство, что, поскольку Предварительный договор является лишь «декларация о намерениях», то непосредственная оплата по нему цены будущего Основного договора невозможна.

Возможна лишь предоплата в счет будущих платежей по ещё не заключенному сторонами Основному договору, например, в форме аванса или задатка за ещё, формально, не проданное вам имущество, или ещё не выполненные работы.

Правовые последствия заключения предварительного договора

Заключая друг с другом Предварительный договор, стороны не просто определяют параметры будущего Основного договора, но также берут на себя обязательства по заключению Основного договора на тех условиях и в те сроки, что установлены Предварительным договором.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Иными словами, если в Предварительном договоре четко не указана календарная дата, не позднее которой стороны обязуются заключить друг с другом Основной договор, такой Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее одного года, с даты подписания сторонами текста Предварительного договора.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По окончании установленного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ срока действия Предварительного договора, он прекратит своё действие, и, максимум, что стороны Предварительного договора смогут потребовать друг от друга – это возврата всего полученного каждой из них по договору (в частности, возврата суммы предоплаты в счет оплаты так и не заключенного сторонами Основного договора).

Замена стороны в Предварительном договоре допускается только с письменного согласия другой стороны такого договора, что должно быть оформлено соответствующим дополнительным соглашением к Предварительному договору.

Такое же жесткое правило действует относительно цены договора и его предмета.

То есть, например, одна из сторон, обязавшаяся по Предварительному договору продать другой стороне Дом по цене 1 000 000 рублей, не имеет права в одностороннем порядке изменить предмет договора (Дом на Веранду) и его цену (уменьшить или увеличить цену продаваемого имущества), без письменного согласия второй стороны Предварительного договора.

Последствия нарушения условий предварительного договора

Правовые последствия нарушения сторонами условий Предварительного договора четко прописаны в пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ и пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ – если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Что это означает на практике?

Допустим, вы заключили с Застройщиком Предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Застройщик обязался передать вам в собственность квартиру по окончании строительства этого дома.

Так вот, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств по такому договору (если Застройщик нарушит сроки подписания с вами Основного договора купли-продажи квартиры или вообще будет поставлен вопрос о банкротстве Застройщика), то у вас будет возможность подать один из двух исков:

  • О расторжении Предварительного договора и возврате оплаченных вами денежных средств;
  • Об обязании Застройщика заключить с вами Основной договор купли-продажи квартиры на условиях Предварительного договора.

Но вы никак не сможете, в указанной ситуации, подать против Застройщика иск о признании за вами права собственности на квартиру, поскольку Предварительный договор не порождает у вас иных прав, кроме права на заключение Основного договора на ранее оговоренных условиях, или права требования возврата денежных средств, если из сложившейся обстановки станет очевидным, что Основной договор заключить будет невозможно (например, если предметом Предварительного договора была квартира на двенадцатом этаже, а Застройщиком был построен десятиэтажный жилой дом).

Основные отличия предварительного договора от основного договора

Как следует из вышеизложенного, Предварительный договор имеет определенные отличия от Основного договора, а именно:

  • Предварительный договор содержит указание на стороны, предмет и сроки заключения Основного договора. Причем предмет Основного договора может быть прописан в тексте Предварительного договора, весьма условно (например, продавец обязуется продать покупателю по окончании строительства жилой дом такой-то площадью, расположенный на земельном участке с таким-то кадастровым номером по такому-то адресу);
  • Предварительный договор не порождает никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон, в дальнейшем, заключить друг с другом Основной договор;
  • В Предварительном договоре должна быть четко указана цена, которая, в дальнейшем, будет указана сторонами в Основном договоре. Причем оплата цены по Предварительному договору, в отличие от Основного договора, напрямую не допускается. Можно лишь произвести оплату «в счет будущих платежей» по Основному договору (например, указав в Предварительном договоре эту оплату в качестве аванса или задатка в счет оплаты по Основному договору);
  • Предварительный договор всегда носит временный характер. В тексте Предварительного договора должно быть указано, в какой именно срок стороны обязуются заключить Основной договор. Если такого четкого указания на сроки заключения Основного договора в тексте Предварительного договора не содержится, то Основной договор должен быть заключен сторонами в течение одного года с даты подписания сторонами Предварительного договора. Это существенное отличие Предварительного договора от Основного, поскольку Основной договор (например, Договор купли-продажи земельного участка) не имеет временных ограничений и, как правило, действует всё время с даты его оформления в предусмотренном законом порядке (если, например, законом предусмотрено, что необходима нотариальная форма договора и его обязательная государственная регистрация – то с даты нотариального заверения и государственной регистрации Основного договора, такой договор начинает действовать без ограничения по срокам);
  • Не менее важным отличием, чем временный характер Предварительного договора, является также и то обстоятельство, что форма Предварительного договора не всегда должна совпадать с формой Основного договора. Например, если речь идет о договоре купли-продажи квартиры, то Предварительный договор должен быть заключен, только лишь с соблюдением требований о его обязательной письменной форме, тогда как Основной договор купли-продажи квартиры подлежит не просто оформлению в письменном виде, но и обязательной государственной регистрации, после которой он и считается заключенным.

Когда стоит и когда не стоит заключать предварительный договор

Учитывая вышеизложенные особенности Предварительного договора и его отличия от Основного договора, заключать Предварительный договор стоит далеко не во всех случаях.

Часто гражданам предлагается заключать Предварительные договоры в ситуации, когда сам факт дальнейшего заключения Основного договора далеко не очевиден.

Например, когда застройщик коттеджного поселка предлагает заключить Предварительный договор купли-продажи коттеджа и расположенного под ним земельного участка, но при этом речь идет о большом земельном участке (скажем, 6 гектаров), территорию которого, только планируется разделить на множество маленьких земельных участков, и на одном из которых построить коттедж, который затем продать вам. В этом случае заключение Предварительного договора не рекомендуется, поскольку, во-первых, вы ещё точно не знаете, в каком именно месте большого земельного участка будет расположен ваш маленький земельный участок и как он будет ориентирован, а, во-вторых, вы будете иметь весьма приблизительные представления о том, как будет выглядеть коттедж, строительство которого ещё даже не началось. Поэтому при заключения с застройщиком такого Предварительного договора купли-продажи коттеджа велика вероятность того, что вы либо не получите имущество в предполагаемые сроки (например, по причине возникновения у застройщика проблем с разделением земельного участка на множество маленьких земельных участков), либо получите коттедж, который по своим потребительским характеристикам будет существенно отличаться от того, что вы ожидали увидеть при подписании Предварительного договора.

Поэтому Предварительный договор лучше всего заключать в ситуации, когда для вас станет очевидной неизбежность заключения Основного договора, и когда вы уже будете четко видеть, что именно вам будет передано через определенный промежуток времени.

Например, застройщик построил многоквартирный дом, и предлагает заключить с ним Предварительный договор купли-продажи одной из квартир в этом, уже построенном, доме.

Как правило, местные администрации заключают с застройщиками весьма жесткие по своим условиям Инвестиционные контракты, смысл которых в том, что застройщик берет на себя обязательство не просто построить ряд жилых домов в данном конкретном районе, но также берет на себя обязательства построить подъездные дороги, проложить коммуникации к этим домам, построить социальную инфраструктуру (детские сады, школы, кинотеатры, торговые комплексы и т.д.) в непосредственной близости от этих многоквартирных домов. До тех пор, пока застройщик не построит все перечисленные в Инвестиционном контракте объекты, местная администрация не выдает ему Постановление о вводе построенных им жилых домов в эксплуатацию. Таким образом, при подписании Предварительного договора купли-продажи квартиры, в указанной ситуации, вы уже будете иметь возможность осмотреть свою будущую квартиру, оценить её качество и месторасположение дома, а также увидеть, сколько ещё объектов в этом районе застройщик должен построить, чтобы получить от местной администрации Постановление о вводе дома в эксплуатацию. То есть в этом случае Предварительный договор служит гарантией того, что после получения необходимой разрешительной документации, застройщик продаст вам именно эту квартиру и именно по той цене, которая была зафиксирована в тексте Предварительного договора.

Читайте еще по этой теме:

Специалист Юридического Бюро «Егоров и Штауффенберг» Егоров Константин Михайлович Егоров К.М.

Источник: Московские юристы

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/articlesourjurist/ourjurist-6483.html

Предварительный договор купли продажи квартиры: что это и как составить, образец преддоговора

Чем Отличается Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры От Основного

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Кроме основного договора купли-продажи, который выступает главным документом в сделке, может использоваться еще и предварительный. Рассмотрим подробнее этот документ, особенности и правила его составления.

Сделки

Читать нас в Яндекс.Новостях

Это соглашение между покупателем и продавцом о намерении в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Предварительный договор необходим, когда:

  • покупателю не хватает части суммы;
  • покупатель оформляет ипотеку в банке;
  • продавец не успел собрать пакет документов;
  • среди собственников есть несовершеннолетние и необходимо решение органов опеки.

Отличия от основного договора купли-продажи

Основное отличие в том, что в предварительном договоре фиксируются намерения сторон, а не обязательные условия. Также, в отличие от основного, в предварительный договор можно вносить изменения. ПДКП можно аннулировать без дополнительных обязательств, если это будет общим решением всех участников соглашения. Предварительный договор не требует заверения у нотариуса.

Преддоговор не считается основанием для передачи недвижимости в собственность или проведения оплаты.

Юридическая правомерность предварительного договора купли-продажи

Юридическая сила ПДКП регулируется Гражданским кодексом. Поэтому составленные договоренности участники обязаны соблюдать. Если одна сторона не выполнит установленные требования и откажется заключать сделку купли-продажи, то у второй стороны есть право обратиться в суд. Заявление подается спустя 6 месяцев с момента отказа.

Кто составляет договор

Составить договор можно самостоятельно. Это может быть и продавец, и покупатель. Часто это делает третья сторона — риелтор или юрист. Заверять договор нотариально не обязательно.

Как правильно оформить

Преддоговор включает в себя следующие пункты:

  1. Предмет договоренностей.
  2. Цену объекта недвижимости.
  3. Подтверждение дееспособности продавца и покупателя.
  4. Особенности расчета между сторонами договора, включая условия передачи задатка.
  5. Условия основного договора и срок подписания.
  6. Паспортные данные обеих сторон.
  7. Сторону, которая заплатит госпошлину.

Изменения в предварительный договор вносят дополнительным актом. Его подписывают обе стороны, что определяет согласие на внесение изменения условий и сроков.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

Срок действия

Срок устанавливается продавцом и покупателем. Если обе стороны не исполняют обязательства в указанный период, то документ теряет юридическую силу. Дату можно определить самостоятельно. Если предварительный договор не фиксирует таких условий, то основной договор подписывается в течение года с момента подписания предварительного.

Разновидности предварительного договора купли-продажи

У первичного соглашения нет строго установленной формы. ПДКП оформляют по-разному в зависимости от ситуации.

ПДКП квартиры для опеки

Законодательство защищает права несовершеннолетних граждан при купле-продаже недвижимости. Если опекун продает жилье, в котором есть доли несовершеннолетних детей, нужно выполнить ряд условий. Необходимо получить разрешение органов опеки. Иногда требуется письменное согласие несовершеннолетнего владельца.

Необходимо подтвердить наличие другого жилья, где за детьми будет закреплена равноценная доля. Условия проживания детей должны стать лучше, а не наоборот.

Если требования органов опеки не будут выполнены в установленный срок, то сделка признается недействительной.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры для опеки

ПДКП квартиры с задатком

Задаток — процентная часть денег от общей стоимости объекта. Он подтверждает, что стороны намерены довести сделку до конца.

При оформлении ПДКП квартиры с задатком обязательно прописывают его размер. Деньги передают только после подписания договора при независимых свидетелях и по расписке. В ней указывается, когда и какая сумма была передана продавцу. Это должно отражаться и в основном договоре.

Согласно законодательству, если покупатель отказывается от сделки, то продавец не возвращает задаток. Если инициатор продавец, то он компенсирует ущерб в размере двух задатков.

Если продавец получил аванс, но часть средств была потрачена на оформление документов для купли-продажи квартиры, то возврат денег производится за вычетом этих трат. Все затраченные средства должны быть подтверждены документально.

Оформление предварительного договора купли-продажи с задатком является наиболее предпочтительным, поскольку имеет последствия для сторон в случае их отказа от сделки.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

ПДКП квартиры от застройщика

Особенность этого договора в том, что его заключают с юридическим лицом. Преддоговор можно заключить, только если дом уже введен в эксплуатацию, а компания-застройщик имеет все документы, подтверждающие право собственности. В случае, если дом еще не готов, строительная компания может заключить с покупателем только договор долевого участия в строительстве.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры от застройщика

ПДКП квартиры по ипотеке

Когда заключение ПДКП проводится на условиях получения ипотечного кредита, третьей стороной договора выступает банк. Он выдает кредит, поэтому нужно получить его согласие.

Преддоговор без согласия банка находится в зоне риска. Это может привести к срыву сделки. Поэтому стоит заранее прописать последствия в случае отказа банка. Если продавцу был выплачен задаток, то необходимо уточнить условия его возврата.

Как правило, банки требуют, чтобы стороны заключали ПДКП и заверяли его у нотариуса. Это дает дополнительные гарантии.

Банк учитывает следующее:

  1. Согласие собственника продать недвижимость.
  2. Стоимость сделки.
  3. Сроки проведения соглашения.
  4. Порядок расчета по соглашению.
  5. Порядок передачи собственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Возможные ошибки

Оформление предварительного договора — сложный процесс. Чтобы избежать ошибок в договоре, нужно:

  1. Проверить, у кого приобретается жилье. У владельца на руках должен быть полный пакет документов. Если куплю-продажу проводит представитель, то необходима доверенность на проведение сделки.
  2. Заранее выяснить, есть ли у квартиры другие собственники, одобряют ли они сделку.
  3. Прописать порядок оплаты, передачу ключей.
  4. Проверить правильность формулировок. Иначе суд может оценить предварительный договор как долговую расписку или договор залога. Это повлияет на то, сможет ли покупатель вернуть свои деньги в случае отказа продавца заключать основной договор.
  5. Зафиксировать в договоре состояние квартиры, наличие и состояние мебели, техники и прочего.
  6. Прописать реальную стоимость жилья. Стоимость недвижимости не должна быть ниже рыночной. Если цена отличается более чем на 20%, налоговые органы имеют законное право доначислить налог и пеню.
  7. Внимательно отнестись к расписке о передаче денег. В ней должны быть подписи, дата, данные обеих сторон, а также присутствовать фраза «материальных претензий не имею».

Правильно оформленный договор исключит судебные разбирательства.

Основания для признания договора недействительным

Основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи служат скрытые обстоятельства и изменения намерений сторон. Расторжение соглашения предварительного договора говорит о прекращении обязательств обеих сторон сделки.

К основаниям для признания ПДКП недействительным относятся:

  • невыполнение каких-либо пунктов договора.
  • неподписание основного документа в установленный срок.
  • неправильное составление и оформление текста договора.

Если у одной стороны есть причины расторгнуть документ, она должна уведомить об этом другую. Если вторая сторона не хочет расторгнуть предварительный договор, то добиться этого можно через суд.

Заключение

Предварительный договор купли-продажи помогает заранее определить условия основного договора и подстраховаться обеим сторонам сделки. Как и любой юридический документ, преддоговор нужно внимательно изучить перед подписанием, а при необходимости можно проконсультироваться с юристом.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург, Подписывайтесь на наш канал в “Яндекс.Дзен”: больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-predvaritelnyy-dogovor-kupliprodazhi-kvartiry-zachem-nuzhen-i-kak-sostavit-172278.html

Зачем заключать предварительный договор купли-продажи квартиры?

Чем Отличается Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры От Основного

Сложно сказать каким именно последствиям может привести предварительное соглашение. Однако многие прибегают к данному инструменту, чтобы быть уверенным, что они нашли контрагента, покупателя на квартиру или продавца. Разумеется, ни к чему конкретному данный договор обязать не может, кроме того, что стороны сами определили в нем.

Предварительный и основной договор купли продажи квартиры или комнаты — в чем разница

Форма и того и другого соглашения не многим отличается друг от друга. К тому же предмет обоих соглашений один и тот же – купля-продажа. Однако в остальном содержание этих договоров и их правовые последствия в корне различаются.

Так, основные различия между предварительным договором о продаже квартиры и самим договором купли-продажи заключаются в следующем:

  • Правовые последствия – по предварительному соглашению стороны лишь выражают намерение купить или продать квартиру в будущем, а в самом договоре купли-продажи непосредственно передают собственность на квартиру в обмен на деньги.
  • Сроки – предварительный договор может иметь определенные сроки, в течение которых стороны должны заключить основную сделку, а сама купля-продажа не имеет таких характеристик и действует с момента подписания, что означает переход права собственности.
  • Оплата – предварительная сделка может иметь условие об оплате аванса, однако основной порядок оплаты должен быть закреплён в самой купле-продаже.
  • Регистрация – по предварительному соглашению переход права собственности не осуществляется, а значит, регистрация такой сделки в Росреестре невозможна, когда как купля-продажа является основанием для регистрации такого правомочия.

Таким образом, хотя внешне и по смыслу эти две сделки могут быть очень похожими, но имеют абсолютно различное значение для сторон соглашения.

Предварительное соглашение служит своего рода гарантом заключения сделки купли-продажи в будущем. В этих целях в нем могут быть закреплены санкции в отношении лиц, которые передумают заключать сделку либо каким-то иным образом препятствуют этому.

Хотя многие не заключают предварительного договора, однако, согласно правилам оферты и акцепта, установленного в гражданском законодательстве, при заключении любого соглашения признак предварительности присутствует.

Однако письменной формы предварительного договора это не имеет, не несёт ответственности для сторон.

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

Хотя многие недооценивают такой механизм, пользы от него достаточно много. Как уже говорилось, основная польза – это гарантия намерений сторон. Но в чем выражается такая гарантия? Какие именно средства могут использовать стороны, чтобы обезопасить свои намерения?

Предварительный договор купли продажи комнаты или иного объекта недвижимости должен иметь инструменты гарантии:

  • аванс;
  • материальная ответственность;
  • принуждение к заключению сделки в судебном порядке.

Кроме того, стороны в предварительном соглашении могут распределить обязанности по подготовке к купле-продаже. Ведь купля-продажа требует определенного пакета документов, расходов, связанных с их сбором и т.д. Таким образом, в предварительном соглашении можно распределить указанные расходы и иные обязательства:

  • Определение сроков, которые отводятся для сбора документации.
  • Порядок передачи копий документов покупателю для ознакомления и изучения.
  • Проверка технического состояния квартиры.
  • Обязанность прописать либо выписать.
  • Аудит документов.
  • Определение размеров задатка, возможной скидки и т.д.
  • Установление иных правил по усмотрению сторон.

Основное свойство предварительного соглашения – это возможность сгладить углы каждого специфического случая, чтобы подогнать основную сделку под общепринятый шаблон.

Таким образом, такая предварительность позволяет сторонам обезопасить сделку, подготовиться к возможным нежелательным последствиям либо исключить их.

Срок действия предварительного договора купли продажи

По общему правилу, предварительное соглашение действует до тех пор, пока стороны не заключат основную сделку, после чего первый договор теряет юридическую силу. Однако стороны вправе ограничить данный срок.

Так, если в таком соглашении установлено, что стороны должны заключить сделку о купле-продаже в течение 6 месяцев, то пропуск срока будет означать наступление ответственности, обозначенной в соглашении. При этом ответственность наступит у лица, по чьей вине срок был пропущен.

По правилам гражданского законодательства об акцепте и оферте, если в самой оферте срок не устанавливается, то у контрагентов имеется месяц, чтобы выразить акцепт либо отказаться. По общему правилу молчание в гражданском законодательстве означает отказ.

Правило молчаливого согласия действует лишь при доказанности намерений контрагента принять акцепт.

Таким образом, стороны вправе определять срок, но также могут и не ограничивать себя подобными правилами. Срок может быть привязан к моменту подписания предварительного соглашения либо к определенному событию, к примеру, к моменту, когда продавец осуществит сбор документации и уведомит об этом покупателя и т.д.

Как составить? Образец формы и рекомендации

Итак,как составить предварительный договор купли продажи? Предварительное соглашение заключается в простой письменной форме. Нотариальное заверение сделки не является обязательным.

Так, чтобы составить соглашение, необходимо определиться с основными условиями. Предварительная договоренность может устанавливать условия основного соглашения, такие как цена и т.д.

Структурно документ состоит из следующий частей:

  • вступительная часть, где указываются идентификационные данные сторон;
  • предмет соглашения, где обозначаются намерения сторон купить и продать квартиру;
  • основные условия (цена, сроки и т.д.);
  • задаток;
  • санкции;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок расторжения;
  • порядок разрешения споров;
  • дата и росписи сторон.

Тем самым, стороны вправе самостоятельно составлять договор, но участие юриста считается желательным.

Если вы будете оплачивать по ипотеке

Особенности предварительного договора по ипотеке заключается в специфике самой ипотеки. Так, при ипотеке есть участник, третье лицо – банк. То есть без участия банка заключения каких-либо соглашений, даже предварительных, не представляется возможным.

Такая сделка имеет следующие особенности:

  • При нарушении условий предварительной договоренности перед продавцом ответственность будет нести не только покупатель, но и банк. Также продавец будет отвечать перед банком, если вдруг откажется от сделки.
  • Банк может определять порядок и условия проверки документации на квартиру, а также технического состояния дома.
  • Оценка является обязательным условием предварительного соглашения при приобретении квартиры в ипотеку. Так, если банк сочтет необходимым проведения оценки его специалистами, то вряд ли продавец или покупатель смогут возразить.
  • Иные особенности, связанные с участием третьего лица.

Таким образом, чтобы сделка купли-продажи по ипотеке прошла успешно, нужно предоставить банку достаточно широкий круг полномочий в предварительных действиях. Иначе он может попросту отказаться в предоставлении кредита, а при отсутствии средств ни одна сделка невозможна.

Скачать образец предварительного договора по приобретению квартиры в ипотеку (2018 год) можно скачать здесь

Договор-основание приобретения объекта недвижимости, образец Сбербанка

Большинство банков, в том числе и Сбербанк, устанавливают обязательное правило заключения предварительного соглашения. Такой договор попросту необходимо, с учетом специфики купли-продажи, того факта, что оплачивать сделку будет банк.

В таком соглашении банк пытается максимально обезопасить свои интересы. Ведь приобретаемое жильё является гарантом оплаты кредита, а если какие-то нюансы не будут учтены, то получить свои деньги обратно для банка может оказаться затруднительным.

Бланк такого соглашения банки предоставляют сами.

Предварительный договор купли продажи с задатком и его образец

Договор купли продажи квартиры с задатком или с авансом довольно распространенное явление, особенно в 2018-м году. Задаток является одним из главных преимуществ преддоговора купли продажи для продавца. Так что он присутствует в большинстве подобных соглашений.

Покупка недвижимости с задатком может быть определена следующими способами:

  • в строго фиксированной сумме;
  • с привязкой к стоимости квартиры в процентном соотношении.

Когда задаток устанавливается в строгой фиксированной сумме и помимо него, соглашение иной цели не имеет, то оно будет состоять из двух пунктов. Так, первый пункт будет о намерении сторон осуществить купле-продажу в будущем, а второй – о задатке.

Если задаток привязан к цене квартиры, то необходимо установить в соглашении цену и процент, который составляет задаток. По требованию одной из сторон можно сослаться на определенный документ, согласно которому была установлена цена.

Однако цена определяется на усмотрение сторон, но не ниже 70 % кадастровой стоимости, во избежание ненужных проверок со стороны налоговых органов.

Образец соглашения о задатке можно скачатьздесь

Еще одна форма

Как уже было сказано, предварительная договоренность составляется в простой письменной форме. Он может быть составлен как при участии юриста, нотариуса, так и без него.

Но не стоит забывать, что нотариально заверенная сделка имеет приоритет перед простой письменной формой документа.

Кроме того законодательство допускает признание деловой переписки в качестве предварительного соглашения. Так, если стороны вели переговоры по телефону, по смс или телеграфу, либо почтовым путем, то все эти записи и условия, по которым стороны пришли к соглашению в них могут быть признаны в качестве предварительного соглашения.

Однако это нужно будет доказывать в суде. Поэтому такое соглашение лучше составить в виде отдельного документа.

Пример такого документа можно скачать здесь

Необходимые документы для составления предварительного договора

При составлении предварительного соглашения понадобятся те же документы, что и при заключении сделки купли-продажи. Однако, в силу последствий такого соглашения, допускается отсутствие некоторых из них.

Так, обязательными документами для заключения предварительного соглашения являются:

  • паспорта сторон;
  • доверенность, если какая-то из сторон выступает через представителя;
  • документы, устанавливающие право собственности на квартиру.

Таким образом, остальные документ, если их нет в наличии, можно собирать после заключения предварительного соглашения.

Гарантии и риски

Удобство при заключении предварительного соглашения заключается в возможности гарантировать заключение купли-продажи. При этом стороны могут использовать различные инструменты: задаток и материальную ответственность сторон.

Однако сторонам нужно учитывать, что эти же самые инструменты представляют их риски. Так:

  • в случае, если продавец найдет более выгодного покупателя после заключения предварительной договоренности, ему придется понести некоторые убытки, не говоря уже о возврате задатка;
  • покупатель в свою очередь также рискует понести убытки и потерять задаток.

Таким образом, прежде чем заключать такой договор необходимо оценить ситуация досконально и уже будучи уверенным в покупке или продаже приступать к его заключению. Ведь покупка квартиры всегда большой риск.

Расторжение предварительного договора — как это сделать

В любом гражданско-правовом договоре могут устанавливаться правила, по которым возможно расторжение соглашение. Рассматриваемая сделка также не является исключением. Так, расторгнуть такую сделку можно одним из нижеследующих способов:

  • при наступлении основания, установленного в самом соглашении;
  • при истечении срока действия соглашения;
  • если одна из сторон не исполняет свои обязанности либо иным способом грубо нарушает условия;
  • в одностороннем порядке либо через суд, при погашении всей ответственности, наступающей в результате такого расторжения.

Основное правило расторжения предварительных соглашений – это то, что одна из сторон в любом случае понесет убытки.

Без этого правила такого рода договора попросту не имеют смысла. По этой причине все риски и возможные перемены в дальнейшем необходимо оценивать и учитывать до заключения предварительного договора.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/zachem-zakliuchat-predvaritelnyi-dogovor-kupliprodaji-kvartiry-5bd1ac14ad476400aa79da24

О законах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: